Hiện nay có nhiều trang đưa tin “vẫn được mua bán đất bằng giấy viết tay”, nhưng người dân cũng cần hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực trong một số trường hợp và từng thời điểm nhất định.
Giải thích: Mua bán đất (chuyển nhượng) bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Người dân cần hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay vì 02 lý do sau:
(i) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014.
(ii) Từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Contents
Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014
Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.
Theo đó, nếu đã chuyển nhượng trên thực tế (một bên trả tiền, bên còn lại giao đất nhưng chưa sang tên) thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa mà phải thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Lưu ý: Mặc dù chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 vẫn có hiệu lực nhưng cần lưu ý theo từng khoảng thời gian.
(i) Nếu sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 thì dù thửa đất đó không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì chuyển nhượng đó vẫn có hiệu lực.
(ii) Nếu sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng đó không có hiệu lực.
Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà muốn được cấp Giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới).
Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có Giấy chứng nhận mới.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Thành phần hồ sơ:
Theo khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực nhưng phải đủ chữ ký của các bên).
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
(i) Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
(ii) Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực. Hay nói cách khác, phải có công chứng hoặc chứng thực (điều kiện về hình thức) thì mới có hiệu lực. Nội dung này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý: Mặc dù không công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực (căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Tuy nhiên, việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực mất nhiều thời gian và phức tạp hơn việc các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực; mặt khác, khi công chứng hoặc chứng thực dễ cho việc sang tên Giấy chứng nhận nên khi chuyển nhượng các bên phải công chứng hoặc chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.
Kết luận: Người dân cần hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay vì không phải thời điểm nào mua đất bằng giấy viết tay cũng có hiệu lực; chỉ có hiệu lực nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014 và kèm theo một số điều kiện như đã trình bày ở trên.
- Người dân được mua đất với hạn mức bao nhiêu?
- Hướng dẫn cách thanh toán tiền để tránh rủi ro khi mua đất
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
- Bài viết trong lĩnh vực pháp luật nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.
