Giấy phép xây dựng là gì? Có các loại giấy phép xây dựng nào? Giấy phép xây dựng có hiệu lực bao lâu? Giấy phép xây dựng hết hạn thì làm thế nào?

Khi các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng công trình như là nhà ở riêng lẻ, nhà xưởng, nhà kho và các công trình khác mà thuộc đối tượng xin giấy phép xây dựng thì giấy phép này có thời hạn không? nếu trong trường hợp khách quan, bất khả kháng hoặc vì lý do kinh tế, khả năng hạn hẹp mà giấy phép xây dựng lại hết hạn thì có thể gia hạn được không? Trong phạm vi bài viết này thì chúng tôi sẽ giải đáp vấn đề này theo quy định của pháp luật.

1. Giấy phép xây dựng là gì? 

Có thể hiểu giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận việc cho phép các cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà ở, sửa chữa cải tạo, nâng cấp công trình, di dời công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Thông thường thì giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Cho nên trước khi khởi công xây dựng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ xin cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Xem thêm:

Xin cấp phép xây dựng, thủ tục như thế nào?

Lập biên bản xử phạt hành chính khi xây dựng không có giấy phép

2. Các loại giấy phép xây dựng

Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì có hai loại giấy phép xây dựng là chủ yếu như sau:

+ Loại thứ nhất là giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật xây dựng và các văn bản khác có liên quan đến xây dựng.

+ Loại thứ hai là giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong theo quy định của pháp luật.

3. Thời hạn giấy phép xây dựng?

Theo quy định của pháp luật xây dựng thì hiện nay giấy phép xây dựng bao gồm có các loại như sau: Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa, cải tạo; Giấy phép di dời công trình.

Thông thường thì một giấy phép xây dựng theo mẫu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sẽ có các nội dụng chủ yếu như sau:

+ Tên của công trình thuộc dự án của chủ đầu tư dự định sẽ xây dựng theo nguồn vốn và khả năng của mình.

+ Trong giấy phép xây dựng phải thể hiện nội dung là tên và địa chỉ của chủ đầu tư đề nghị xây dựng công trình theo quy định của pháp luật.

+ Nội dung của giấy phép bao gồm địa điểm cụ thể của công trình xây dựng bao gồm xóm, thôn, tổ dân phố, ngõ, ngách, xã phường, thị trấn, quận huyện, thành phố tỉnh, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến theo quy định của pháp luật.

+ Trong giấy phép xây dựng cũng nếu rõ về các loại công trình xây dựng thì hiện nay có khoảng 6 loại công trình xây dựng và khoảng 5 cấp công trình xây dựng theo quy idnhj của luật xây dựng và các văn bản khác có liên quan.

+ Trong nội dung của giấy phép công trình cũng bao gồm cả cốt xây dựng công trình thể hiện là cao độ xây dựng tối thiểu bắt buộc phải tuân thủ được chọn phù hợp với quy hoạch về cao độ nền và thoát nước mưa.

+ Thêm nội dung nữa ghi chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác, chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

+ Trong giấy phép xây dựng cũng ghi mật độ xây dựng (nếu có) nó thể hiện tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất.

+ Hệ số sử dụng đất (nếu có) là  tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (Tổng diện tích sàn của công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên tổng diện tích lô đất.

Theo quy định của pháp luật thì đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.

Trong nội dung của giấy phép xây dựng cũng có quy định về thời hạn theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 90 của Luật xây dựng năm 2014 có quy định về thời hạn khởi công công trình xây dựng là không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp phép xây dựng nghĩa là kể từ ngày chủ đầu tư được cấp giấy phép xây dựng không quá 12 tháng thi công công trình phải được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng.

+ Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư có thể đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng.

Thông thường theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư chỉ có thể gia hạn mỗi giấy phép xây dựng tối đa là 02 lần. Pháp luật cho phép thời gian gia hạn mỗi lần cho mỗi giấy phép là 12 tháng. Khi hết thời gian được pháp luật cho gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng trong quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời hạn tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã cấp.

4. Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng?

Khi chủ đầu tư đã hết hạn kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng thì phải nộp hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng bao gồm những giấy tờ như sau:

+ Chủ đầu tư xin nộp hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng nộp đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

+ Chủ đầu tư nộp lại bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

Thông thường  thì thời hạn gia hạn giấy phép xây dựng được ghi trong giấy phép xây dựng được cấp.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật thì đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp theo quy định của pháp luật xây dựng và các văn bản có liên quan.

Quy trình gia hạn giấy phép xây dựng được quy định như sau:

+ Theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật,

+ Khi chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị gia hạn xin giấy phép xây dựng thì trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.

Việc nhận kết quả, nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

+ Thông thường thì khi chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận theo quy định của pháp luật xây dựng.

+ Theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định của pháp luật cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết. Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan có thẩm quyền không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

5. Thẩm quyền gia hạn giấy phép xây dựng

Theo quy định của pháp luật thì bộ Xây dựng cấp và gia hạn giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt theo nhiệm vụ, quyền hạn của mình.

+ Trong phạm vi chức năng, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp và gia hạn giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này theo quy định của pháp luật xây dựng và các văn bản khác có liên quan.

+ Trong phạm vi của mình thì Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp và gia hạn giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng do Bộ xây dựng cấp và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật.

Do đó, để tạo điều kiện cho chủ đầu tư khi xây dựng công trình khi giấy phép xây dựng hết hạn vẫn được tiếp tục xây dựng theo yêu cầu nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp của chủ đầu tư, khuyến khích phát triển xây dựng công trình góp phần vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.